Dom do 70 m² vs. klasyczna budowa. Czy uproszczenia naprawdę się opłacają?

Od stycznia 2022 roku obowiązuje w Polsce ustawa, wprowadzona w ramach programu Polski Ład, która umożliwia budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m² bez konieczności uzyskania tradycyjnego pozwolenia na budowę. Wcześniej metraż, na którego budowę nie wymagano zgody, wynosił 35 m². To udogodnienie miało na celu znaczące uproszczenie procedur i obniżenie kosztów, otwierając nowe perspektywy dla osób marzących o własnym, kompaktowym lokum. Ale czy te uproszczenia faktycznie przekładają się na realne oszczędności i brak problemów w przyszłości?

Dom do 70 m² bez pozwolenia – jakie są korzyści?

Decydując się na dom bez pozwolenia, inwestorzy mogą skorzystać z kilku znaczących udogodnień:

Uproszczona procedura: nie jest konieczne uzyskanie formalnego pozwolenia na budowę, wystarczy zgłoszenie zamiaru budowy staroście lub prezydentowi miasta. Można rozpocząć budowę natychmiast po doręczeniu wymaganej dokumentacji do organu administracyjnego.
Brak dziennika budowy i kierownika budowy: to znacząco redukuje biurokrację oraz koszty związane z monitorowaniem procesu budowy. Niemniej jednak, inwestor bierze na siebie pełną odpowiedzialność za kierowanie budową i musi oświadczyć, że dom do 70m2 będzie zbudowany na własne potrzeby mieszkaniowe.
Elastyczność wykorzystania: nowe przepisy umożliwiają budowę zarówno domów mieszkalnych, jak i rekreacyjnych.
Skrócenie czasu oczekiwania: brak konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz uproszczenie procedur administracyjnych mogą znacznie przyspieszyć proces budowy. Cały dom w stanie deweloperskim, wyposażony w technologie energooszczędne, można wybudować nawet w 6-10 miesięcy.
Redukcja kosztów administracyjnych: brak opłat za pozwolenie na budowę czy koszty związane z dziennikiem i kierownikiem budowy mogą przynieść oszczędności finansowe. Co więcej, gotowe projekty domów do 70 m² są dostępne na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, niektóre za symboliczną opłatę lub nawet bezpłatnie. Budowa na zgłoszenie jest dzięki temu dostępną opcją.

Dodatkowo, mniejsza powierzchnia oznacza niższe koszty budowy i utrzymania, w tym mniejsze zużycie energii, co przekłada się na niższe rachunki za prąd i ogrzewanie.

Dom na zgłoszenie – wyzwania i ograniczenia, czyli kiedy uproszczenia stają się pułapką

Mimo tych atrakcyjnych udogodnień, budowa domu na zgłoszenie do 70 m² bez pozwolenia niesie ze sobą również pewne wyzwania i ograniczenia, które warto dokładnie rozważyć:

Niejasności prawne i interpretacyjne: przepisy mogą pozostawiać pewien margines interpretacyjny, co może prowadzić do niejednoznaczności i potencjalnych problemów prawnych w przyszłości, zwłaszcza w przypadku zmian planów czy sprzedaży nieruchomości.
Odpowiedzialność za budowę: brak wymogu zatrudniania kierownika budowy oznacza, że inwestor bierze na siebie pełną odpowiedzialność za bezpieczeństwo i jakość wykonanych prac. Należy rzetelnie ocenić swoją wiedzę i umiejętności budowlane albo poprosić o wsparcie odpowiednich specjalistów, np. z CubicForm.
Lokalizacja i regulacje urbanistyczne: budowa nadal musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub wymaga decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Niektóre obszary mogą mieć restrykcje dotyczące wielkości budynków lub ich usytuowania.
Koszty nie zawsze są niższe: choć uproszczona procedura obniża koszty administracyjne, to stanowią one niewielki procent (około 0,5%) całkowitych kosztów inwestycji. Koszty zakupu działki, materiałów budowlanych i robocizny mogą być znaczące. Budowa domu 70 m² w stanie surowym otwartym to około 160-200 tys. zł, a w stanie deweloperskim nawet 370-420 tys. zł. Koszty budowy domu do 70 m² mogą więc nie być tak małe, jak wielu oczekuje.
Powierzchnia zabudowy a użytkowa: kluczowe jest zrozumienie, że „70 m²” odnosi się do powierzchni zabudowy (zewnętrzny obrys budynku), a nie użytkowej. W praktyce dom parterowy o powierzchni zabudowy 70 m² może mieć około 50 m² powierzchni użytkowej, co dla większej rodziny może być niewystarczające.
Ograniczenia kondygnacji: taki budynek może być dwukondygnacyjny, przy czym piwnica i poddasze użytkowe liczą się jako osobne kondygnacje.
Działka i dostęp do mediów: na każde 500 m² powierzchni działki można postawić tylko jeden dom do 70 m². Na działkach rolnych, choć możliwa, budowa może być utrudniona przez kwestie nabycia gruntu oraz dostępności mediów (prąd, woda, gaz).
Garaż w bryle budynku: garaż wlicza się w powierzchnię zabudowy, co dodatkowo ogranicza dostępną przestrzeń mieszkalną.
Problemy z finansowaniem i sprzedażą: niektóre banki i firmy ubezpieczeniowe wyraziły obawy lub zadeklarowały, że nie będą obejmowały takich domów kredytem czy ochroną, co może utrudnić finansowanie i przyszłą sprzedaż.
Koszty eksploatacji: właściciel domu ponosi wszystkie koszty utrzymania (ogrzewanie, śmieci, remonty), które w porównaniu z mieszkaniem w bloku mogą okazać się wyższe.

Budowa na zgłoszenie – jak maksymalnie wykorzystać potencjał małego domu?

Jeśli mimo wyzwań zdecydujesz się na dom do 70 m², kluczem do sukcesu jest inteligentne projektowanie i wykorzystanie przestrzeni. Oto kilka wskazówek:

Dom z poddaszem użytkowym: jeśli przepisy na to pozwalają, poddasze może znacząco zwiększyć powierzchnię użytkową, oferując dodatkowe sypialnie, biuro czy pokój gościnny.
Minimalizm i ergonomia: postaw na meble wielofunkcyjne (np. rozkładane sofy, łóżka z pojemnikami) i ergonomiczne rozwiązania, które optymalnie wykorzystają każdy metr.
Naturalne światło i wentylacja: duże okna i przeszklone drzwi sprawią, że pomieszczenia będą wydawały się większe i jaśniejsze, a odpowiednia wentylacja wpłynie na komfort użytkowania.
Przestrzeń zewnętrzna: taras, patio czy ogródek mogą stać się przedłużeniem przestrzeni życiowej, szczególnie w ciepłych miesiącach. Taras do 35 m² nie wymaga nawet zgłoszenia budowy.
Efektywność energetyczna: zainwestuj w dobrą izolację, efektywne systemy ogrzewania (np. pompa ciepła, panele fotowoltaiczne) i chłodzenia, co obniży koszty eksploatacji. Domy modułowe często są budowane w systemie energooszczędnym.
Możliwość rozbudowy: do domu bez pozwolenia można dobudowywać obiekty wolnostojące, takie jak garaże, wiaty, altany, oranżerie czy baseny (do 35 m²) – po 2 obiekty na każde 500 m² działki.

Czy uproszczenia naprawdę się opłacają?

Możliwość budowy domu do 70 m² bez pozwolenia, choć kusząca, to jak każda nowość, wymaga starannego przygotowania i świadomego podejścia. Uproszczenia administracyjne są realne i mogą przyspieszyć proces, ale nie eliminują wszystkich wyzwań związanych z budową i utrzymaniem domu. Należy pamiętać o odpowiedzialności za kierowanie budową, potencjalnych trudnościach z finansowaniem czy sprzedażą, a także o konieczności dostosowania się do lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego.

Wybór między domem do 70m2 na zgłoszenie a klasyczną budową to niczym wybór między ścieżką na skróty a ubitą drogą. Skrót może obiecywać szybsze dotarcie do celu i mniejsze wysiłki na początku, ale może też kryć nieoczekiwane przeszkody, niepewny grunt i trudności w powrocie na główny trakt. Droga ubita, choć długa i wymagająca więcej formalności, często oferuje większą pewność, wsparcie i bezpieczeństwo na każdym etapie podróży. Ostateczna decyzja zależy od Twoich indywidualnych potrzeb, zasobów i gotowości na podjęcie ryzyka.

Potrzebujesz fachowej doświadczonego architekta? Interesuje Cię projekt domu 70m2 bez pozwolenia? Skontaktuj się z nami i porozmawiajmy o Twoim projekcie!