Projektowanie w formule „zaprojektuj i wybuduj” – na czym polega?

Czym jest formuła zaprojektuj i wybuduj w praktyce?

W tradycyjnym modelu inwestor najpierw zleca projekt biuru architektonicznemu, a dopiero po jego ukończeniu szuka wykonawcy robót. Formuła zaprojektuj i wybuduj całkowicie zmienia tę dynamikę – tutaj za obie te fazy odpowiada jeden podmiot gospodarczy, najczęściej generalny wykonawca współpracujący z biurem projektowym.

Z prawnego punktu widzenia, rozwiązanie to jest uregulowane zarówno przez ustawę Prawo zamówień publicznych (w przypadku inwestycji publicznych), jak i Kodeks cywilny, który w oparciu o zasadę swobody umów pozwala na taką konstrukcję w sektorze prywatnym. Dla inwestora oznacza to „jednego partnera do rozmów”, co zdejmuje z niego ciężar koordynacji działań między projektantem a budowlańcami.

Program funkcjonalno-użytkowy PFU – podstawa Twojej inwestycji

Skoro wykonawca ma jednocześnie projektować i budować, to na jakiej podstawie przygotowuje ofertę? Bardzo ważnym dokumentem jest tutaj Program funkcjonalno-użytkowy PFU. Można śmiało stwierdzić, że jakość PFU determinuje sukces całego przedsięwzięcia.

To właśnie w tym dokumencie inwestor musi precyzyjnie opisać swoje wymagania dotyczące przeznaczenia obiektu oraz parametrów technicznych, ekonomicznych i materiałowych. PFU staje się bazą do określenia wartości zamówienia i późniejszego opracowania dokumentacji projektowej. Warto pamiętać, że w formule tej często stosuje się wynagrodzenie ryczałtowe, co oznacza, że wykonawca musi bardzo rzetelnie skalkulować ryzyko na podstawie udostępnionych przez inwestora materiałów.

Główne zalety modelu Design & Build

Dlaczego inwestorzy tak chętnie wybierają ten tryb? Zalety modelu Design & Build są wielowymiarowe:

1. oszczędność czasu: realizacja inwestycji jest znacznie krótsza, ponieważ niektóre prace budowlane mogą rozpocząć się jeszcze przed zebraniem pełnej dokumentacji wykonawczej.
2. lepsza koordynacja: umieszczenie projektanta i wykonawcy „pod jednym dachem” eliminuje naturalne konflikty na linii autor projektu – realizator.
3. efektywność ESG: model ten sprzyja zrównoważonemu budownictwu. Firma odpowiedzialna za całość może już na etapie koncepcji zaplanować niską emisyjność budynku oraz optymalne zarządzanie energią i wodą.
4. optymalizacja kosztów budowy: dzięki elastyczności w doborze materiałów i technologii już na etapie projektu, łatwiej jest utrzymać budżet w ryzach i unikać roszczeń za błędy projektowe, za które w tym modelu odpowiada wykonawca.

Wyzwania i ryzyka: o czym musi pamiętać inwestor?

Trzeba pamiętać, że proces inwestycyjny w budownictwie w formule D&B nie zdejmuje z inwestora obowiązku rzetelnego przygotowania. Najczęstszym błędem jest niedocenienie etapu przedprojektowego. Brak precyzyjnych warunków technicznych przyłączenia mediów czy niedokładna inwentaryzacja terenu w PFU mogą prowadzić do kosztownych sporów i opóźnień.

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca bierze na siebie duże ryzyko, dlatego każda zmiana założeń wprowadzona przez inwestora w trakcie trwania prac może skutkować żądaniem podwyższenia wynagrodzenia. Dlatego tak ważne jest, aby opis przedmiotu zamówienia był przygotowany przez profesjonalistów – najlepiej wyspecjalizowane biura projektowe, które mają świadomość ryzyka technicznego.

Podsumowanie: czy warto wybrać model „zaprojektuj i wybuduj”?

Projektowanie w formule „zaprojektuj i wybuduj” to przyszłość nowoczesnego budownictwa, szczególnie tam, gdzie liczy się czas i innowacyjność technologii. Pozwala na realną kontrolę nad jakością i kosztami, pod warunkiem, że etap przygotowawczy zostanie potraktowany z należytą starannością. W CubicForm wierzymy, że dobra współpraca na linii inwestor-projektant-wykonawca to jedyna droga do stworzenia obiektów, które są nie tylko funkcjonalne, ale i przyjazne dla środowiska.

Interesuje Cię współpraca w formule „zaprojektuj i wybuduj”? Skontaktuj się z nami. Porozmawiajmy o Twoim projekcie.